Trong kinh doanh F&B, lựa chọn mặt bằng luôn là một trong những quyết định quan trọng nhất, thậm chí có thể ảnh hưởng trực tiếp đến sự thành bại của cả dự án. Với cùng một ngân sách thuê cố định, nhiều chủ đầu tư thường đứng trước hai phương án phổ biến: thuê một mặt bằng nhỏ nằm trên đường lớn hoặc lựa chọn một mặt bằng rộng hơn nằm trong ngõ.
Với khoảng 50 triệu đồng mỗi tháng, nếu thuê mặt bằng ngoài mặt đường, diện tích có thể chỉ khoảng 35 - 70m², tương đương khoảng 17 - 35 chỗ ngồi. Tuy nhiên, nếu chuyển vào trong ngõ, cùng số tiền đó chủ đầu tư có thể thuê được mặt bằng 80 - 150m2 với sức chứa 40 - 75 chỗ ngồi. Điều này khiến nhiều người băn khoăn: nên ưu tiên diện tích rộng để tăng trải nghiệm không gian, hay chọn vị trí mặt tiền để tận dụng lượng khách vãng lai? Việc hiểu rõ ưu và nhược điểm của từng loại mặt bằng sẽ giúp chủ đầu tư đưa ra quyết định phù hợp với mô hình kinh doanh của mình.
Ưu nhược điểm của mặt bằng rộng trong ngõ
Mặt bằng rộng nằm trong ngõ thường có lợi thế lớn về diện tích và chi phí thuê. Với cùng một ngân sách, giá thuê trong ngõ có thể rẻ hơn từ 20 - 50% so với mặt tiền đường lớn. Điều này cho phép chủ đầu tư sở hữu một không gian rộng rãi hơn nhiều, từ đó dễ dàng triển khai các concept thiết kế đặc biệt như cafe sân vườn, không gian ngoài trời hoặc nhiều khu vực trải nghiệm khác nhau. Diện tích lớn cũng giúp tăng số lượng chỗ ngồi đáng kể nên có thể phục vụ lượng khách lớn hơn và tạo ra nhiều nguồn doanh thu hơn trong giờ cao điểm.
Bên cạnh đó, những vị trí nằm trong ngõ thường yên tĩnh hơn so với các tuyến phố lớn nhiều xe cộ. Đây là lợi thế quan trọng đối với các mô hình cafe thư giãn, cafe làm việc hay những quán hướng đến trải nghiệm không gian.
Tuy nhiên, nhược điểm lớn nhất của mặt bằng trong ngõ chính là khả năng tiếp cận khách hàng. Do không nằm trên trục đường chính, quán sẽ rất khó thu hút khách vãng lai. Khách hàng muốn ghé quán thường phải chủ động tìm kiếm địa chỉ hoặc được giới thiệu từ trước. Điều này khiến chủ đầu tư phải đầu tư nhiều hơn cho marketing, truyền thông và xây dựng thương hiệu để thu hút khách hàng. Ngoài ra, một số ngõ nhỏ còn gặp khó khăn về chỗ để xe, đặc biệt khi lượng khách đông vào giờ cao điểm.
Ưu, nhược điểm của mặt bằng nhỏ trên mặt đường
Khác với mặt bằng trong ngõ, những vị trí nằm trên mặt đường lớn thường có giá trị thương mại cao hơn nhờ lưu lượng giao thông đông đúc. Một trong những lợi thế rõ rệt nhất của loại mặt bằng này là khả năng thu hút khách vãng lai. Khi quán nằm ở vị trí dễ nhìn thấy, chỉ cần bảng hiệu nổi bật và thiết kế mặt tiền ấn tượng, khách hàng đi ngang qua cũng có thể dễ dàng quyết định ghé vào. Điều này giúp quán khai thác được lượng khách tự nhiên mỗi ngày mà không cần phụ thuộc hoàn toàn vào quảng cáo.
Ngoài ra, mặt bằng ngoài phố cũng dễ tìm kiếm hơn đối với khách hàng lần đầu. Vị trí rõ ràng giúp giảm rào cản tiếp cận và tạo cảm giác thuận tiện cho khách khi muốn ghé quán. Nhiều tuyến phố còn có vỉa hè rộng, thuận lợi cho việc đỗ xe và ra vào quán, đặc biệt với những mô hình phục vụ nhanh.
Tuy nhiên, mặt bằng mặt tiền cũng đi kèm với nhiều hạn chế. Giá thuê thường cao và có xu hướng tăng theo thời gian, tạo áp lực lớn lên chi phí vận hành. Với cùng một ngân sách, diện tích thuê ngoài mặt đường thường nhỏ hơn nhiều so với trong ngõ, đồng nghĩa với việc số chỗ ngồi cũng bị hạn chế. Bên cạnh đó, các tuyến phố kinh doanh thường tập trung nhiều quán cùng ngành, khiến mức độ cạnh tranh cao hơn. Ngoài ra, môi trường mặt đường lớn cũng thường ồn ào và nhiều khói bụi, điều này có thể ảnh hưởng đến trải nghiệm khách hàng nếu quán hướng tới sự yên tĩnh.
Khi nào nên đầu tư mặt bằng rộng trong ngõ hoặc mặt bằng nhỏ ở mặt đường?
Việc lựa chọn mặt bằng phù hợp phụ thuộc rất nhiều vào mô hình kinh doanh và tệp khách hàng mục tiêu.
Mặt bằng rộng trong ngõ thường phù hợp với những mô hình tập trung vào trải nghiệm không gian và thời gian lưu lại của khách. Các mô hình như cafe sân vườn, cafe concept, cafe rooftop hoặc không gian kết hợp âm nhạc thường cần diện tích lớn để tạo điểm nhấn. Khi concept đủ ấn tượng, khách hàng sẵn sàng di chuyển vào sâu trong ngõ để tìm đến quán.
Ngược lại, mặt bằng nhỏ nằm trên đường lớn sẽ phù hợp hơn với những mô hình phụ thuộc vào khách vãng lai. Những quán cafe take away, trà sữa, bánh mì hay đồ ăn nhanh thường cần vị trí dễ nhìn thấy để thu hút khách ngay khi họ đi ngang qua. Những mô hình này thường phục vụ khách nhanh, thời gian lưu lại ngắn nên không quá phụ thuộc vào diện tích lớn.
Những quán thành công với từng loại mặt bằng
Trên thực tế, nhiều quán cafe đã thành công khi lựa chọn mặt bằng rộng trong ngõ và biến không gian trở thành yếu tố thu hút khách hàng. Những quán như Contrast, Một Cái Kho, Horizon tại Đặng Văn Ngữ hay Tiny Cafe đều nằm trong ngõ nhưng vẫn thu hút lượng khách đông đảo. Điểm chung của các quán này là đầu tư mạnh vào thiết kế và trải nghiệm không gian, khiến khách hàng sẵn sàng tìm đến dù vị trí không nằm trên trục đường chính.
Ở chiều ngược lại, nhiều thương hiệu lại thành công với chiến lược mặt bằng nhỏ nhưng nằm ở vị trí mặt tiền. Một ví dụ tiêu biểu là Highlands Coffee, với chiến lược đặt cửa hàng ở các tuyến phố lớn, nơi có lưu lượng người qua lại đông. Nhờ vị trí thuận lợi, cửa hàng có thể thu hút lượng khách tự nhiên mỗi ngày và tăng độ nhận diện thương hiệu.
Kết luận
Không có lựa chọn mặt bằng nào là hoàn hảo cho mọi mô hình kinh doanh. Vì vậy, trước khi quyết định thuê mặt bằng, chủ đầu tư cần xác định rõ mô hình kinh doanh, tệp khách hàng mục tiêu và chiến lược phát triển lâu dài. Khi lựa chọn đúng vị trí phù hợp với mô hình, mặt bằng không chỉ giúp quán vận hành hiệu quả mà còn tạo nền tảng để thương hiệu phát triển bền vững trong thị trường F&B đầy cạnh tranh.