Nhiều chủ quán chọn mặt bằng rộng trong ngõ vì giá thuê dễ chịu và không gian lớn để làm concept. Nhưng thực tế cho thấy, chỉ cần chọn sai vị trí hoặc đánh giá mặt bằng thiếu kỹ, chi phí đầu tư có thể đội lên rất nhiều. Từ kinh nghiệm triển khai các dự án F&B, dưới đây là những điều quan trọng giúp bạn thuê đúng mặt bằng và kiểm soát chi phí ngay từ đầu.

1. Đừng chọn mặt bằng quá sâu trong ngõ

Một mặt bằng có giá thuê rẻ đôi khi lại nằm rất sâu trong ngõ nhỏ. Điều này khiến khách lần đầu tìm quán khá vất vả.

Khi quán khó tìm, bạn sẽ phải tốn thêm nhiều chi phí marketing để kéo khách. Thậm chí dù quán đẹp nhưng khách vẫn ngại quay lại nếu đường vào quá rắc rối.

Vì vậy khi chọn mặt bằng rộng trong ngõ, nên ưu tiên những vị trí vẫn đủ gần đường chính. Khoảng cách hợp lý thường nằm trong khoảng 20–50m từ mặt đường lớn. Vị trí này vẫn giữ được lợi thế chi phí nhưng khách vẫn dễ tìm.

2. Xem trước phương án để xe cho khách

Với quán cafe, chỗ để xe gần như quyết định trải nghiệm ban đầu của khách. Một quán có không gian đẹp nhưng khách phải gửi xe xa hoặc quay đầu xe khó khăn thì rất dễ mất điểm.

Khi khảo sát mặt bằng, nên quan sát kỹ:

- Trước quán có khoảng trống để xe hay không

- Ngõ có đủ rộng để khách quay đầu xe

- Xung quanh có bãi gửi xe có thể hợp tác hay không

Một giải pháp để xe hợp lý giúp quán hoạt động ổn định hơn rất nhiều về lâu dài.

3. Kiểm tra kỹ hạ tầng điện nước

Nhiều mặt bằng trong ngõ trước đây vốn là nhà ở hoặc nhà kho nên hệ thống kỹ thuật không được thiết kế cho kinh doanh F&B.

Một số vấn đề thường gặp gồm:

- Điện yếu, không đủ công suất cho máy pha cafe và điều hòa

- Hệ thống nước cũ hoặc không ổn định

- Thoát nước kém

Nếu phải thi công lại toàn bộ hệ thống điện nước, chi phí đầu tư ban đầu sẽ tăng đáng kể. Vì vậy việc kiểm tra hạ tầng trước khi thuê là bước rất quan trọng.

4. Chọn mặt bằng có cấu trúc dễ triển khai thiết kế

Diện tích rộng là lợi thế lớn của mặt bằng trong ngõ, nhưng để tận dụng tốt lợi thế này, không gian cần có kết cấu linh hoạt cho thiết kế.

Với các quán nằm trong ngõ, không gian và trải nghiệm thường là yếu tố quan trọng để thu hút khách. Một mặt bằng tốt cần có tiềm năng để triển khai thiết kế như:

- Sân rộng để tạo không gian ngoài trời

- Trần cao tạo cảm giác thoáng

- Cấu trúc linh hoạt để bố trí nhiều khu trải nghiệm

Những yếu tố này giúp đơn vị thiết kế dễ dàng xây dựng concept độc đáo, từ đó tạo điểm khác biệt cho quán.

5. Quan sát lưu lượng người qua lại trong ngõ

Dù nằm trong ngõ, một số vị trí vẫn có lưu lượng người qua lại khá ổn định nếu gần khu văn phòng, trường học hoặc khu dân cư đông đúc.

Trước khi quyết định thuê mặt bằng, chủ đầu tư nên dành thời gian quan sát khu vực vào nhiều thời điểm khác nhau trong ngày. Điều này giúp đánh giá thực tế về mức độ nhộn nhịp của khu vực.

Một mặt bằng nằm trong ngõ nhưng gần khu dân cư đông hoặc khu văn phòng thường có lợi thế lớn vì vẫn có nguồn khách ổn định từ xung quanh.

6. Tính toán chi phí cải tạo ngay từ đầu

Chi phí thuê thấp thường khiến nhiều người dễ bỏ qua chi phí cải tạo mặt bằng. Tuy nhiên với những mặt bằng rộng trong ngõ, khoản đầu tư này đôi khi chiếm phần lớn ngân sách ban đầu.

Các chi phí cần tính trước gồm:

- Cải tạo kết cấu

- Thiết kế nội thất

- Trang trí không gian

- Hệ thống điện nước

Nếu không dự trù từ đầu, tổng chi phí đầu tư có thể vượt xa kế hoạch ban đầu.

Một số hạng mục thường phát sinh chi phí khi cải tạo mặt bằng trong ngõ gồm:

- Gia cố kết cấu công trình

- Cải tạo hệ thống điện nước

- Xử lý chống thấm và chống ẩm

- Nâng cấp mặt tiền và lối vào

Nếu mặt bằng xuống cấp nhiều, chi phí cải tạo đôi khi còn cao hơn cả tiền thuê trong vài năm đầu.

7. Kiểm tra điều khoản hợp đồng thuê

Một yếu tố quan trọng nhưng thường bị bỏ qua là thời hạn và điều khoản hợp đồng thuê. Với những quán đầu tư thiết kế và cải tạo nhiều, thời gian thuê nên đủ dài để đảm bảo khả năng thu hồi vốn. Ngoài ra, chủ đầu tư cũng nên trao đổi rõ về các điều khoản như:

- Thời gian thuê tối thiểu

- Khả năng gia hạn hợp đồng

- Điều kiện sửa chữa và cải tạo mặt bằng

Những yếu tố này giúp tránh rủi ro khi quán đã hoạt động ổn định nhưng không thể tiếp tục thuê mặt bằng.

Kết luận

Mặt bằng rộng trong ngõ mang lại nhiều lợi thế về chi phí và không gian, nhưng để khai thác hiệu quả, chủ đầu tư cần lựa chọn mặt bằng một cách kỹ lưỡng. Những yếu tố như vị trí trong ngõ, chỗ để xe, hiện trạng mặt bằng và chi phí cải tạo đều ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả vận hành của quán. Khi đánh giá đầy đủ các yếu tố này ngay từ đầu, chủ đầu tư sẽ dễ dàng chọn được mặt bằng phù hợp và tối ưu chi phí trong quá trình kinh doanh.