Cải tạo nhà ống thành homestay là hướng đầu tư được nhiều chủ nhà tại đô thị lựa chọn nhờ chi phí ban đầu thấp và khả năng khai thác linh hoạt. Tuy nhiên, không ít công trình dù có thiết kế đẹp, chi phí đầu tư hợp lý nhưng vẫn hoạt động kém hiệu quả do công năng không phù hợp và trải nghiệm lưu trú chưa được tính toán kỹ lưỡng. Trên thực tế, homestay là mô hình lưu trú có yêu cầu rất khác so với nhà ở thông thường. Nếu chỉ dừng lại ở việc “chia phòng – đặt giường – trang trí đẹp”, công trình rất dễ rơi vào tình trạng khó vận hành, khách ở không thoải mái và đánh giá thấp trên các nền tảng đặt phòng.
Vì sao rủi ro về công năng và trải nghiệm dễ xảy ra khi cải tạo nhà ống?
Nhà ống vốn có đặc điểm mặt tiền hẹp, chiều sâu lớn, thiếu ánh sáng và thông gió tự nhiên. Khi cải tạo thành homestay, nếu không có phương án tổ chức không gian hợp lý, những hạn chế này sẽ bị phóng đại trong quá trình sử dụng thực tế. Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư xuất phát từ tư duy nhà ở cá nhân, chưa có kinh nghiệm vận hành lưu trú. Việc thiết kế dựa trên cảm quan thẩm mỹ thay vì hành vi sử dụng của khách khiến công năng bị lệch, trải nghiệm lưu trú không đạt kỳ vọng dù chi phí đầu tư không hề thấp.
>>>> Có thể bạn quan tâm: 5 mô hình homestay phù hợp nhất với nhà ống 2026 dễ triển khai mang lại lợi nhuận cao
Những rủi ro phổ biến về công năng khi cải tạo nhà ống thành homestay
Bố trí mặt bằng thiếu logic, gây bất tiện cho khách lưu trú
Một trong những lỗi thường gặp là bố trí mặt bằng theo kiểu “tận dụng tối đa diện tích” nhưng thiếu tính toán về luồng di chuyển. Phòng ngủ, khu vệ sinh, không gian sinh hoạt chung sắp xếp rời rạc khiến khách phải di chuyển nhiều, dễ va chạm và gây cảm giác chật chội. Với homestay nhà ống, nếu hành lang hẹp, cầu thang dốc hoặc không có khu đệm chuyển tiếp, trải nghiệm sử dụng sẽ nhanh chóng trở nên khó chịu, đặc biệt với nhóm khách ở dài ngày hoặc có nhiều hành lý.
Diện tích phòng không phù hợp với công năng sử dụng
Nhiều homestay cải tạo từ nhà ống gặp tình trạng phòng quá nhỏ nhưng lại bố trí nhiều nội thất, khiến không gian bị bí bách. Ngược lại, có những phòng diện tích tương đối lớn nhưng công năng sắp xếp thiếu hợp lý, gây lãng phí diện tích mà vẫn không mang lại cảm giác thoải mái. Việc không xác định rõ đối tượng khách hàng mục tiêu (khách lẻ, cặp đôi, nhóm bạn hay gia đình) cũng khiến công năng phòng không phù hợp với nhu cầu thực tế, ảnh hưởng trực tiếp đến trải nghiệm lưu trú.
Không gian sinh hoạt chung mang tính hình thức
Không gian sinh hoạt chung được xem là “điểm cộng” của homestay, nhưng trong nhiều công trình cải tạo nhà ống, khu vực này chỉ tồn tại mang tính đối phó. Diện tích nhỏ, thiếu ánh sáng, bố trí nội thất không hợp lý khiến khách ít sử dụng hoặc bỏ trống hoàn toàn. Điều này không chỉ làm giảm giá trị trải nghiệm mà còn khiến homestay mất đi lợi thế cạnh tranh so với các mô hình lưu trú khác.
Rủi ro ảnh hưởng trực tiếp đến trải nghiệm lưu trú của khách
Thiếu riêng tư và cách âm kém
Nhà ống thường nằm trong khu dân cư đông đúc, nếu không xử lý tốt cách âm giữa các phòng và khu sinh hoạt chung, khách rất dễ bị ảnh hưởng bởi tiếng ồn. Tiếng bước chân, nói chuyện hay sinh hoạt chung lan sang các phòng ngủ là nguyên nhân phổ biến khiến khách đánh giá thấp chất lượng homestay. Ngoài ra, việc bố trí cửa phòng, nhà vệ sinh hoặc ban công thiếu hợp lý cũng làm giảm sự riêng tư, đặc biệt với khách cặp đôi hoặc khách lưu trú dài ngày.
>>>> Có thể bạn quan tâm: Top 7 giải pháp chống ồn trong thiết kế homestay nhà ống
Ánh sáng và thông gió không đáp ứng nhu cầu sử dụng
Thiếu ánh sáng tự nhiên và thông gió là nhược điểm cố hữu của nhà ống. Khi cải tạo thành homestay, nếu không có giải pháp như giếng trời, thông tầng hoặc bố trí cửa sổ hợp lý, không gian sẽ trở nên tối, bí và ẩm. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến cảm giác thoải mái của khách mà còn tác động đến sức khỏe, đặc biệt trong điều kiện lưu trú nhiều ngày.
>>>> Có thể bạn quan tâm: 6 cách tối ưu ánh sáng và thông gió trong thiết kế homestay nhà ống đơn giản, tiết kiệm chi phí
Trải nghiệm không đồng nhất giữa các phòng
Một rủi ro khác thường gặp là các phòng trong cùng một homestay có chất lượng trải nghiệm không đồng đều. Có phòng thoáng, đẹp, tiện nghi; có phòng lại chật, tối và bất tiện. Sự chênh lệch này dễ dẫn đến phản hồi tiêu cực, dù mức giá giữa các phòng không khác biệt quá nhiều.
Giải pháp hạn chế rủi ro về công năng và trải nghiệm khi cải tạo nhà ống thành homestay
Thiết kế dựa trên hành vi sử dụng thực tế của khách
Thay vì thiết kế theo cảm tính, cần đặt mình vào vai trò người lưu trú để hiểu rõ nhu cầu sử dụng: nghỉ ngơi, sinh hoạt, lưu trữ hành lý, làm việc hay giao lưu. Từ đó, bố trí công năng hợp lý và ưu tiên trải nghiệm thực tế thay vì chỉ chú trọng hình thức.
Xác định rõ mô hình và nhóm khách mục tiêu
Homestay phục vụ khách du lịch ngắn ngày sẽ có yêu cầu khác với homestay dành cho khách ở dài hạn. Việc xác định rõ đối tượng khách giúp thiết kế công năng phù hợp, tránh tình trạng “nửa vời” khiến trải nghiệm không trọn vẹn.
>>>> Có thể bạn quan tâm: 5 mô hình homestay phù hợp nhất với nhà ống 2026 dễ triển khai mang lại lợi nhuận cao
Hợp tác với đơn vị thiết kế có kinh nghiệm homestay nhà ống
Với đặc thù không gian hạn chế và yêu cầu vận hành cao, homestay nhà ống cần được thiết kế bởi đơn vị am hiểu cả kiến trúc lẫn mô hình kinh doanh lưu trú. Những đơn vị như KenKasa sẽ giúp chủ đầu tư cân bằng giữa công năng, trải nghiệm và hiệu quả khai thác lâu dài.
Rủi ro về công năng và trải nghiệm lưu trú khi cải tạo nhà ống thành homestay là vấn đề không thể xem nhẹ. Một homestay đẹp về hình thức nhưng thiếu tiện nghi, bất tiện trong sử dụng sẽ khó duy trì hiệu quả kinh doanh lâu dài. Việc đầu tư nghiêm túc vào thiết kế công năng và trải nghiệm ngay từ đầu không chỉ giúp nâng cao chất lượng lưu trú mà còn tạo nền tảng bền vững cho hoạt động khai thác homestay trong môi trường cạnh tranh ngày càng cao.
Đọc thêm: 7 rủi ro chủ đầu tư cần biết khi biến nhà ống cũ thành homestay