Trong bối cảnh giá bất động sản tăng cao và nhu cầu thuê nhà tại đô thị ngày càng lớn, nhiều chủ nhà lựa chọn cải tạo nhà ống để cho thuê nhằm tối ưu dòng tiền từ tài sản sẵn có. Tuy nhiên, hình thức này không chỉ có lợi ích mà cũng tồn tại không ít hạn chế nếu không tính toán kỹ ngay từ đầu. Việc hiểu rõ ưu, nhược điểm sẽ giúp chủ đầu tư đưa ra quyết định phù hợp với mục tiêu tài chính, quỹ vốn và khả năng quản lý lâu dài.
Ưu điểm khi cải tạo nhà ống để cho thuê
Tận dụng tối đa nhà ở sẵn có, giảm áp lực vốn đầu tư ban đầu
Với những gia đình đã sở hữu nhà ống tại khu dân cư đông đúc, việc cải tạo để cho thuê giúp tận dụng tài sản hiện hữu thay vì phải mua mới hoặc đầu tư bất động sản khác. Chủ nhà có thể chia nhỏ không gian thành nhiều phòng cho thuê, từ đó tạo dòng tiền đều đặn hàng tháng mà không cần bỏ ra chi phí đất đai ban đầu. So với xây mới hoàn toàn, chi phí cải tạo thường linh hoạt hơn và có thể triển khai theo từng giai đoạn tùy ngân sách.
Nhu cầu thuê nhà ống trong đô thị luôn ổn định
Tại các thành phố lớn, nhà ống cho thuê luôn có tệp khách hàng ổn định như sinh viên, người đi làm, hộ gia đình nhỏ hoặc người kinh doanh online. Nếu cải tạo hợp lý về công năng, ánh sáng và tiện ích cơ bản, nhà ống cho thuê rất dễ lấp đầy phòng. Đây là lợi thế lớn giúp chủ nhà duy trì nguồn thu đều, ít phụ thuộc vào biến động thị trường ngắn hạn.
Linh hoạt mô hình cho thuê, dễ điều chỉnh theo thị trường
Nhà ống sau cải tạo có thể khai thác theo nhiều hình thức khác nhau như thuê nguyên căn, thuê theo tầng hoặc chia phòng khép kín. Khi thị trường thay đổi, chủ nhà có thể điều chỉnh lại công năng để phù hợp với nhu cầu thực tế mà không cần cải tạo quá nhiều lần. Sự linh hoạt này giúp giảm rủi ro đầu tư so với các mô hình cho thuê cố định khác.
Tăng giá trị tài sản trong dài hạn
Một căn nhà ống được cải tạo bài bản, bố trí công năng khoa học và hệ thống kỹ thuật ổn định không chỉ phục vụ cho thuê mà còn làm tăng giá trị bất động sản. Trong tương lai, khi cần bán hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng, nhà đã được cải tạo tốt sẽ dễ giao dịch hơn và có giá cao hơn so với nhà xuống cấp, không tối ưu công năng.
Nhược điểm khi cải tạo nhà ống để cho thuê
Chi phí cải tạo dễ phát sinh nếu nhà cũ xuống cấp
Thực tế cho thấy nhiều nhà ống cũ có hệ thống điện – nước, kết cấu hoặc chống thấm không đảm bảo. Khi bắt tay cải tạo để cho thuê, chủ nhà thường phải xử lý lại các hạng mục này, dẫn đến chi phí phát sinh ngoài dự kiến ban đầu. Nếu không khảo sát kỹ hiện trạng và lập dự toán chi tiết, việc cải tạo có thể đội vốn đáng kể, ảnh hưởng đến thời gian hoàn vốn.
>>>> Có thể bạn quan tâm: Bảng giá chi phí thiết kế và cải tạo Homestay nhà ống cực kỳ chi tiết 2026
Khó tối ưu ánh sáng và thông gió nếu thiết kế không tốt
Nhược điểm phổ biến của nhà ống là chiều ngang hẹp, chiều sâu lớn, dễ thiếu sáng và bí gió. Nếu cải tạo chỉ tập trung chia phòng để tăng số lượng chỗ thuê mà bỏ qua giải pháp lấy sáng, thông gió, không gian sẽ trở nên ngột ngạt và kém hấp dẫn người thuê. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng giữ khách lâu dài và giá thuê phòng.
>>>> Có thể bạn quan tâm: 6 cách tối ưu ánh sáng và thông gió trong thiết kế homestay nhà ống đơn giản, tiết kiệm chi phí
Áp lực quản lý, bảo trì trong quá trình cho thuê
Khi nhà ống được chia thành nhiều phòng cho thuê, chủ nhà sẽ phải đối mặt với các vấn đề quản lý như điện nước, vệ sinh chung, hỏng hóc nội thất hay mâu thuẫn giữa người thuê. Nếu không có phương án vận hành rõ ràng ngay từ khâu cải tạo, chi phí bảo trì và thời gian xử lý sự cố sẽ tăng lên, gây áp lực không nhỏ cho chủ nhà, đặc biệt với những người không ở gần khu cho thuê.
Hiệu quả kinh tế không cao nếu vị trí không phù hợp
Không phải nhà ống nào cũng phù hợp để cải tạo cho thuê. Những căn nhà nằm sâu trong hẻm nhỏ, giao thông bất tiện hoặc xa khu trung tâm thường khó đạt mức giá thuê như kỳ vọng. Trong trường hợp này, dù đã cải tạo, khả năng lấp đầy phòng vẫn thấp, kéo dài thời gian hoàn vốn và làm giảm hiệu quả đầu tư.
Cải tạo nhà ống để cho thuê là giải pháp đầu tư hợp lý nếu chủ nhà biết tận dụng lợi thế sẵn có và tính toán kỹ lưỡng ngay từ đầu. Bên cạnh những ưu điểm về dòng tiền ổn định và khả năng gia tăng giá trị tài sản, mô hình này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro về chi phí cải tạo, vận hành và hiệu quả khai thác. Để hạn chế nhược điểm, chủ đầu tư nên khảo sát kỹ hiện trạng, lựa chọn phương án thiết kế phù hợp và có kế hoạch quản lý rõ ràng.
Đọc thêm: Vì sao nên cải tạo nhà ống thành homestay thay vì cho thuê? Lý do khiến nhiều chủ nhà đổi hướng