Cải tạo nhà ống thành homestay là hướng đầu tư phổ biến tại các đô thị lớn nhờ khả năng tận dụng mặt bằng sẵn có và tối ưu dòng tiền. Tuy nhiên, bên cạnh bài toán thiết kế và vận hành, kết cấu công trình là yếu tố tiềm ẩn nhiều rủi ro nhất nếu không được đánh giá kỹ ngay từ đầu. Không ít trường hợp homestay phải dừng khai thác, phát sinh chi phí lớn hoặc thậm chí mất an toàn do chủ quan trong quá trình cải tạo nhà ống. Việc nhận diện sớm các rủi ro về kết cấu sẽ giúp chủ đầu tư tránh được những sai lầm nghiêm trọng và đảm bảo công trình vận hành ổn định trong dài hạn.
Vì sao cải tạo nhà ống thành homestay tiềm ẩn nhiều rủi ro về kết cấu?
Phần lớn nhà ống tại đô thị được xây dựng với mục đích để ở, không phải để kinh doanh lưu trú có mật độ sử dụng cao. Khi chuyển đổi công năng sang homestay, công trình phải chịu tải trọng lớn hơn, tần suất sử dụng liên tục và yêu cầu kỹ thuật khắt khe hơn về an toàn. Ngoài ra, nhiều nhà ống được xây dựng từ lâu, không còn hồ sơ kết cấu đầy đủ hoặc đã qua nhiều lần sửa chữa nhỏ lẻ. Việc cải tạo mà không kiểm tra kỹ hiện trạng rất dễ dẫn đến các rủi ro tiềm ẩn, đặc biệt khi chủ đầu tư muốn nâng tầng, thay đổi mặt bằng hoặc mở rộng không gian sử dụng.
Những rủi ro kết cấu thường gặp khi cải tạo nhà ống thành homestay
Nền móng không đủ khả năng chịu tải sau cải tạo
Đây là rủi ro nghiêm trọng nhưng lại thường bị bỏ qua nhất. Nhiều nhà ống ban đầu chỉ thiết kế cho 2–3 tầng, khi cải tạo thành homestay lại nâng thêm tầng, bố trí nhiều phòng, bổ sung bể nước, thang máy hoặc hệ thống kỹ thuật nặng. Nếu móng không được khảo sát và gia cố phù hợp, công trình rất dễ xảy ra hiện tượng lún không đều, nứt tường, thậm chí ảnh hưởng đến nhà liền kề. Đáng lo ngại là các dấu hiệu này thường xuất hiện sau một thời gian vận hành, khi homestay đã đi vào khai thác, khiến việc xử lý trở nên phức tạp và tốn kém hơn nhiều.
Can thiệp sai vào hệ dầm, cột khi thay đổi mặt bằng
Để tối ưu diện tích cho homestay, nhiều chủ đầu tư lựa chọn phương án đập bỏ tường, mở rộng phòng hoặc gộp không gian. Tuy nhiên, trong nhà ống, không phải bức tường nào cũng là tường ngăn thông thường. Việc can thiệp nhầm vào dầm, cột hoặc tường chịu lực có thể làm suy yếu toàn bộ kết cấu công trình. Rủi ro này đặc biệt nguy hiểm vì không dễ nhận biết bằng mắt thường. Công trình vẫn có thể sử dụng trong thời gian đầu nhưng dần xuất hiện võng, nứt hoặc rung lắc khi có nhiều người sử dụng cùng lúc.
Sàn nhà không đáp ứng tải trọng sử dụng của homestay
Khác với nhà ở, homestay có mật độ sử dụng cao, nhiều giường tầng, nội thất nặng và số người tập trung trong cùng một không gian. Nếu sàn nhà không được tính toán lại tải trọng khi cải tạo, nguy cơ võng sàn, nứt sàn hoặc giảm khả năng chịu lực là rất lớn. Trong thực tế, nhiều homestay cải tạo từ nhà ống cũ gặp tình trạng sàn bị rung hoặc lún nhẹ khi có đông khách, gây cảm giác mất an toàn và ảnh hưởng trực tiếp đến trải nghiệm lưu trú.
Nâng tầng hoặc cải tạo theo kiểu “chắp vá”
Không ít chủ đầu tư cải tạo homestay theo từng giai đoạn, khi có lợi nhuận mới tiếp tục nâng cấp hoặc bổ sung công năng. Việc cải tạo chắp vá, thiếu một phương án tổng thể về kết cấu có thể dẫn đến xung đột giữa kết cấu cũ và mới, khiến công trình mất ổn định. Đặc biệt, việc nâng tầng sau khi công trình đã hoàn thiện và đưa vào sử dụng tiềm ẩn rủi ro rất cao nếu móng và hệ chịu lực ban đầu không được thiết kế dự phòng.
Hệ quả khi xem nhẹ rủi ro kết cấu trong cải tạo homestay nhà ống
Hậu quả không chỉ dừng lại ở vấn đề kỹ thuật. Công trình xuống cấp nhanh sẽ kéo theo chi phí sửa chữa lớn, ảnh hưởng đến thời gian khai thác và hình ảnh thương hiệu homestay. Trong trường hợp nghiêm trọng, chủ đầu tư có thể phải dừng hoạt động để gia cố kết cấu, gây gián đoạn dòng tiền và thiệt hại đáng kể. Quan trọng hơn, các rủi ro về kết cấu còn liên quan trực tiếp đến an toàn của khách lưu trú, yếu tố không thể đánh đổi trong kinh doanh dịch vụ lưu trú.
Giải pháp hạn chế rủi ro kết cấu khi cải tạo nhà ống thành homestay
Khảo sát kết cấu và hiện trạng công trình một cách bài bản
Trước khi lên phương án thiết kế, cần tiến hành khảo sát chi tiết nền móng, hệ dầm – cột, sàn và tình trạng công trình hiện hữu. Việc này giúp xác định rõ giới hạn cải tạo, tránh các phương án vượt quá khả năng chịu lực của nhà ống.
Thiết kế cải tạo có tính toán kết cấu ngay từ đầu
Thiết kế homestay nhà ống không chỉ là bài toán thẩm mỹ và công năng, mà cần song song với tính toán kết cấu. Một phương án thiết kế đồng bộ ngay từ đầu sẽ giúp hạn chế việc sửa đổi, phát sinh và giảm thiểu rủi ro trong quá trình thi công.
Lựa chọn đơn vị có kinh nghiệm cải tạo nhà ống kinh doanh lưu trú
Với đặc thù nhà ống và mô hình homestay, việc hợp tác cùng đơn vị có kinh nghiệm thực tế là yếu tố then chốt. Những đơn vị như KenKasa không chỉ đảm bảo yếu tố thiết kế mà còn kiểm soát chặt chẽ vấn đề kết cấu, giúp công trình vận hành an toàn và bền vững.
Rủi ro về kết cấu công trình khi cải tạo nhà ống thành homestay là vấn đề mang tính nền tảng, ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả đầu tư và sự an toàn lâu dài. Thay vì chạy theo tiến độ hoặc cắt giảm chi phí khảo sát ban đầu, chủ đầu tư cần nhìn nhận đúng vai trò của kết cấu để tránh những hệ quả khó khắc phục về sau. Một công trình được cải tạo bài bản ngay từ đầu sẽ là nền tảng vững chắc cho hoạt động kinh doanh homestay ổn định và bền vững.
Đọc thêm: 7 rủi ro chủ đầu tư cần biết khi biến nhà ống cũ thành homestay