Thuê đất trống để mở quán ăn, quán nhậu là mô hình kinh doanh béo bở nhưng cũng chứa đựng không ít rủi ro pháp lý khi thời hạn hợp đồng thường chỉ kéo dài vài năm. Câu hỏi lớn nhất khiến các chủ đầu tư đau đầu trước khi xuống tiền là: Làm thế nào để vừa sở hữu một không gian rộng rãi, tối ưu công năng, lại vừa bảo toàn được khối tài sản của mình khi phải trả lại mặt bằng? Phương án thiết kế và thi công quán nhậu lắp ghép thông minh sử dụng hệ kết cấu thép liên kết bằng bu-lông chính là câu trả lời thực chiến nhất. Bài viết này sẽ bóc tách các thông số kỹ thuật cốt lõi cùng bài toán khấu hao dòng vốn để bạn có một phương án đầu tư chủ động, an toàn.
1. Nguyên lý lắp ráp cơ động của kết cấu khung thép tiền chế cho thi công quán nhậu
Khác biệt hoàn toàn với phương pháp xây dựng truyền thống sử dụng chất liệu liên kết chết là vôi vữa, mô hình thi công quán nhậu khung thép vận hành dựa trên tư duy cơ khí chế tạo, chia tách quá trình xây dựng thành hai công đoạn độc lập:
1.1. Module hóa cấu kiện tại nhà xưởng
Ngay khi bản vẽ kỹ thuật được phê duyệt, toàn bộ hệ cột chịu lực chính (thường dùng thép hình chữ I hoặc chữ H dập khuôn tiêu chuẩn), dầm sàn chia tải và hệ kèo mái được đưa vào dây chuyền gia công tại nhà xưởng. Đội ngũ thợ cơ khí sẽ tiến hành cắt gọt chính xác, đột sẵn các lỗ kỹ thuật phục vụ liên kết và phun sơn chống gỉ 2 lớp. Trong thời gian này, mặt bằng thuê của bạn hoàn toàn sạch sẽ, không chịu áp lực của việc tập kết vật liệu hay ô nhiễm tiếng ồn.
1.2. Liên kết cơ động bằng bu-lông mác 8.8 tại công trường
Sau khi các thanh thép được vận chuyển ra công trường, thợ thi công sẽ phối hợp cùng xe cẩu để ráp các cấu kiện vào đúng vị trí tọa độ. Thay vì hàn chết cố định hay đổ cột bê tông, toàn bộ hệ khung xương được khóa chặt lại với nhau bằng hệ thống bu-lông cường độ cao mác 8.8 - dòng bu-lông chịu lực chuyên dụng, có khả năng chống cắt và chịu tải trọng cực lớn.
Chính nhờ giải pháp liên kết bằng bu-lông cơ động này, khi cần di dời, chủ quán chỉ cần dùng máy siết lực rã các đầu nối. Toàn bộ hệ khung chịu lực sẽ được hạ xuống nguyên vẹn, giữ nguyên kích thước phôi thép ban đầu mà không bị cắt vụn hay phá hủy kết cấu.
2. Tiến độ nhanh chóng đưa quán nhậu vào vận hành chưa đầy 30 ngày
Trong kinh doanh F&B, mặt bằng nằm im ngày nào là chủ quán mất tiền ngày đó. Phương pháp làm quán nhậu khung thép lắp ghép hóa giải bài toán này nhờ quy trình "tối ưu hóa song song", rút ngắn 50% thời gian thi công phần thô qua 2 bước:
-
Bước 1: Làm móng cốc và gia công cấu kiện song song (7 - 10 ngày): Tại công trường, thợ tiến hành đào và đổ hệ móng cốc (móng đơn) tại các vị trí cột. Do kết cấu thép có trọng lượng nhẹ, các kỹ sư sử dụng bê tông đông kết nhanh chuyên dụng (mác R7). Chỉ sau từ 3 đến 5 ngày đổ bê tông, khi cấu kiện đạt đủ độ ninh kết an toàn, đội thợ đã có thể dựng khung thép ngay lập tức, bỏ qua giai đoạn chờ đợi 21 ngày như bê tông truyền thống.
-
Bước 2: Lắp dựng phần thô và hoàn thiện sàn nhẹ Cemboard (10 - 15 ngày): Khi khung chịu lực chính đã định hình và lợp mái tôn che phủ, đối với các không gian cần nâng tầng hoặc làm gác lửng để tăng mật độ bàn ghế, phương án tối ưu là sử dụng tấm xi măng nhẹ Cemboard (độ dày tiêu chuẩn từ 16mm đến 18mm). Các tấm Cemboard được bắn vít tự khoan cố định xuống hệ dầm sắt. Để sàn chịu được tần suất đi lại, giậm chân của lượng khách đông đúc mà không bị rung lắc hay nứt gãy, các khe nối giữa các tấm Cemboard được xử lý triệt để bằng keo chuyên dụng trước khi hoàn thiện bề mặt.
Nhờ việc ứng dụng các vật liệu thi công quán nhậu dễ tháo dỡ như tấm Cemboard, công trình hoàn toàn không cần ghép cốp pha hay chờ sàn bê tông khô, giúp tổng thời gian hoàn thiện thô gói gọn trong vòng 1 tháng.
3. Hai kịch bản tài chính thực tế giúp bảo toàn dòng vốn lưu động cho việc kinh doanh quán nhậu
Khác với vôi vữa gạch vụn — thứ biến thành rác thải xây dựng khi phá dỡ, sắt thép là phôi kim loại có tính thanh khoản cao và luôn giữ giá. Dưới đây là hai kịch bản tài chính giúp chủ quán chủ động kiểm soát rủi ro:
3.1. Kịch bản 1: Tái sử dụng kết cấu khi chuyển dịch mặt bằng
Khi hết hạn hợp đồng thuê đất hoặc chủ đất yêu cầu thu hồi mặt bằng sớm, đội thợ cơ khí sẽ sử dụng máy mở hệ thống bu-lông mác 8.8, điều xe cẩu bốc xếp toàn bộ các thanh cột, dầm, kèo thép lên xe tải và chuyển sang khu đất mới để lắp ráp lại theo sơ đồ cũ. Phương án này giúp bạn bảo toàn từ 70% đến 80% giá trị kết cấu phần khung chịu lực chính của quán. Khoảng 20% - 30% hao hụt thực tế sẽ cấu thành từ chi phí nhân công tháo dỡ - lắp dựng lại, chi phí mua sơn dặm xử lý các vết trầy xước và chi phí mua hệ vít mới để lợp lại mái tôn bao che.
3.2. Kịch bản 2: Thu hồi tiền mặt từ việc thanh lý xác nhà thép
Nếu bạn muốn rút lui khỏi thị trường hoặc chuyển đổi mô hình kinh doanh, bạn hoàn toàn có thể nhượng lại nguyên trạng hệ khung nhà tiền chế cho các đơn vị thu mua nhà xưởng cũ hoặc các chủ quán khác đang tìm kiếm giải pháp mở quán tiết kiệm. Do đặc tính phôi sắt thép có thể tái chế 100%, giá trị thanh lý phế liệu thực tế của xác nhà khung thép thường giúp chủ quán thu hồi lại từ 15% đến 25% ngân sách của riêng phần phôi thép đầu tư ban đầu. Thay vì phải mất thêm chi phí thuê xe đổ xà bần như nhà truyền thống, giải pháp khung thép giúp bạn biến xác nhà thành một khoản tiền mặt lưu động để thu hồi một phần dòng vốn.
Kết luận
Hiểu rõ bản chất kỹ thuật và giá thi công nhà thép tiền chế quán nhậu sẽ giúp các chủ đầu tư F&B có một tư duy phân bổ vốn thông minh trong ngắn hạn. Đầu tư vào hệ khung thép lắp ghép không đơn thuần là một giải pháp xây dựng nhanh, mà là cách bạn biến một khoản chi phí xây dựng vốn dễ mất trắng thành một tài sản cố định có khả năng dịch chuyển, giúp doanh nghiệp luôn chủ động trước các biến động của thị trường mặt bằng.Đọc bài viết tiếp theo:
Đọc thêm bài trong series: Kinh nghiệm chọn vật liệu thi công quán nhậu: Tối ưu chi phí, nâng cao độ bền và tháo dỡ cơ động
Bài 1: Kinh nghiệm làm quán nhậu tiết kiệm chi phí: Đừng xây dựng kiên cố trên mặt bằng đi thuê?
Bài 3: Kinh nghiệm chọn vật liệu thi công quán nhậu: Tối ưu chi phí, nâng cao độ bền và tháo dỡ cơ động
Bài 5: Kinh nghiệm thuê đất trống làm quán nhậu để phân bổ chi phí thi công
Đọc bài viết liên quan: Cải tạo nhà kho cũ thành quán nhậu khung thép lắp ghép: Giải pháp nhân đôi diện tích và bảo toàn 80% vốn thô